Девятым кассационным судом общей юрисдикции рассмотрено гражданское дело по иску собственников многоквартирного дома к управляющей компании, другим собственникам многоквартирного дома о признании незаконными и необоснованными пунктов решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, перерасчете стоимости работ и услуг, признании деятельности незаконной, возложении обязанности устранить нарушения.

По результатам пересмотра судебные постановления, принятые по делу, отменены, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обстоятельства дела

Истцы и ответчики являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Всего в доме 36 квартир. Истцам принадлежат 10 квартир, ответчикам – 26 жилых помещений.

Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация ООО «ЖКК», учредителями которой являются ответчики. Также ответчики выступают учредителями подрядной организации ООО «СКФ «Сфера», осуществлявшей строительство многоквартирного дома.

Истцы проживают в принадлежащих им жилых помещениях. Ответчики сдают свои квартиры в аренду, в доме не проживают, обладают более 58% голосов при решении общих вопросов по управлению домом.

Интересы этих двух групп собственников жилья не совпадают. Общие собрания собственников жилых помещений не позволяют реализовать законные интересы истцов. Нарушение допускается посредством принятия ответчиками, которым принадлежат 58,62% голосов всех собственников помещений, решений общего собрания, обусловленных общим экономическим интересом от сдачи в аренду принадлежащих им квартир и от управления общим имуществом многоквартирного дома.

Фактически решения на общих собраниях принимаются одной и той же группой лиц, что нарушает конституционные принципы равенства и свободы договора.

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 11 декабря 2024 года, с учетом определения об исправлении описки от 28 марта 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 6 мая 2025 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение кассационного суда

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что существенных нарушений порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявших на волеизъявление участников собрания, нарушений правил составления протокола общего собрания, предусмотренных нормами действующего законодательства, не установлено. Также указали на отсутствие доказательств недобросовестности действий ответчиков, что само по себе несогласие с установленной решением общего собрания стоимостью услуг не свидетельствует о допущенных ответчиками нарушениях действующего законодательства и истцы не лишены права на смену управляющей организации.

Проверив законность принятых постановлений, судебная коллегия признала выводы нижестоящих судов ошибочными, а принятые на их основе судебные постановления не соответствующими законодательству, регулирующему спорные отношения, и установленным по делу существенным обстоятельствам. В качестве основного нарушения истцы указали на невозможность реализовать своё право на участие в управлении домом посредством принятия решений на общем собрании собственников помещений в доме. Однако при разрешении гражданского дела обстоятельства, на которые обращали внимание истцы в обоснование предъявленного ими иска, судами оставлены без должного внимания.

Суд кассационной инстанции посчитал, что нижестоящие суды подошли к рассмотрению дела формально, и направил его на новое рассмотрение.

Согласно части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования является основанием для признания судом решения собрания недействительным.

Главные цели деятельности общего собрания по управлению многоквартирным домом служат объединяющим началом интересов собственников помещений в таком доме.

В общем порядке эти цели сформулированы в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и состоят в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Вместе с тем интересы отдельных участников общего собрания собственников помещений в доме могут не соответствовать общим целям по ряду причин, обусловленным, в том числе, использованием принадлежащих им помещений не для личного проживания, а в коммерческих целях.

Коммерческая деятельность с использованием жилых помещений в виде передачи таких помещений в аренду (наем) не отнесена к запрещенным видам использования жилых помещений.

Вместе с тем законом обозначены пределы осуществления такой деятельности и, следовательно, пределы осуществления названными собственниками своих прав, основанные на базовых принципах жилищного и гражданского законодательства, конкретных запретах и ограничениях (части 1, 2 статьи 1, части 2-4 статьи 17, части 1-2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Коммерческое использование жилых помещений не должно нарушать:

– принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством (часть 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации);

– принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений (часть 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации);

– принцип недопустимости нарушения прав, свобод и законных интересов других граждан при осуществлении жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей (часть 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации);

– принцип добросовестного поведения и запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации);

– запрет на использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащий применению по аналогии).

Разрешая спор в рамках настоящего гражданского дела, суды первой и апелляционной инстанции не выполнили возложенные на них процессуальным законом обязанности по оценке в соответствии с приведенными положениями законодательства фактов нарушения ответчиками равенства прав других собственников помещений многоквартирного дома на участие в управлении домом при проведении заседания общего собрания или заочного голосования, в результате которых истцы были лишены возможности реализации такого права и фактически отстранены от управления домом.

Дело № 88-6410/2025